부동산 빌딩 상가건물 재산세 계산기 엑셀양식 무료 다운받기

부동산 상가건물 빌딩 재산세 계산기

부동산을 소유하면 일 년에 2번씩 나누어서 재산세를 납부하게 되는데요. 부동산중에서 꼬마빌딩이나 상가건물은 주택에 비해 금액대가 높기 때문에 주택에 비해 얼마나 재산세가 많을지 궁금합니다. 엑셀 차트를 이용해서 쉽게 계산하는 방법을 알려드리겠습니다. 재산세 과세표준과 구성항목이 어떻게 되는지도 알아봅니다.

그동안 저금리와 코로나로 인한 양적완화로 부동산 가격이 급등함과 동시에 공시지가 현실화 정책으로 전반적으로 재산세 부담이 많이 증가했습니다. 해마다 공시지가는 두 자리 숫자로 상승했으므로 재산세 부담도 당연히 영향을 미칠 수밖에 없을 것입니다. 부동산 보유세는 재산세와 종합부동산세가 있는데, 여기서는 재산세에 대해서만 다루겠습니다.

재산세 과세기준일

재산세는 과세기준일이 매년 6.1일 기준으로 매년 2회씩 소유자에게 과세를 하게 됩니다. 부동산을 보유하는 도중에 자금이 필요하거나, 개인적인 사유로 매매를 하게 되는데, 잔금일이 6.1 전후에 해당되면 매도자와 매수자가 재산세 납부 주체 때문에 갈등이 발생되기도 합니다.

따라서 잔금일이 과세기준일(6.1) 이전이라면 매수자가 재산세 납부 주체가 되고, 6.1 이후라면 매도자가 재산세 납부주체가 되는 것입니다. 건물을 계약할 때는 잔금일은 미리 사전에 정리해 두는 것이 중요합니다.

재산세 납부시기

재산세는 매년 2회씩 나누어서 부과가 되는데, 토지와 건물로 구성된 빌딩은 건물분은 매년 7월 말까지 납부하고, 토지분은 매년 9월 말까지 납부를 해야 됩니다.

재산세 계산기(엑셀)

엑셀 양식을 보기 전에 재산세 귀속 건물에 대해 개별공시지가와 건물 시가표준액을 먼저 알아야 합니다. 통상적으로 지방의 지가 수준이 아주 낮은 지역이 아니고, 수도권 지역의 시가지라면 지가 수준이 높아 건물 시가표준액보다 토지 개별공시지가가 높은 게 일반적입니다.

1. 토지 개별공시지가 확인

2. 건물 시가표준액 확인

토지 개별공시지가는 보유한 부동산 소재지에 따라서 서울 부동산정보광장, 일사편리, 시리얼 등 사이트를 참고하면 되는데, 구체적으로 확인하는 방법은 아래를 참고하시기 바랍니다.

전국 토지 개별공시지가 조회 간단하게 확인하는 법

전국 토지 개별공시지가 조회 2022년 전국 토지의 표준지 공시지가는 정부에서 발표했지만, 2022 개별 공시지가는 이의신청기간이라 차후 6월 전에 발표할 예정입니다. 토지 개별공시지가가 중요

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건물 시가표준액은 지역에 따라서 이텍스, 위텍스 사이트를 참고하면 되는데, 마찬가지로 아래를 참고하면 쉽게 내용을 알 수가 있습니다.

재산세 부과기준 부동산 건물 시가표준액 쉽게 조회하는 방법

부동산 건물 시가표준액 초간단 조회방법 부동산은 매년 6.1일을 과세일로 기준해서 소유자에게 재산세를 해마다 부과하고 있는데, 재산세는 매년 7월과 9월에 납부 해야합니다. 재산세 부과기

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예를 들어서 올해 2022.2월경에 100억 원에 실거래가 신고가 된 7호선, 분당선 환승역인 강남구청역 8시 방향의 초역세권 대로 이면도로의 언덕배기에 자리 잡은 논현동 240-11 상가건물 재산세를 샘플로 계산을 해봅니다.

대한민국 서울특별시 강남구 논현동 240-11

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논현동-240의11호-리모델링공사중-22.3월모습 — 논현동-240의11-건물사진

대지면적이 213.3㎡(64.52PY) 건물 연면적이 541.67㎡(163.86PY)으로 규모가 지하 1층 지상 4층의 2002년에 준공한 건물로 토지 용도는 3종 주거지역으로 현재(22.3월 로드뷰)는 리모델링 공사 중입니다. 올 2월에 100억 원(약 1억 5,400만 원/PY)에 거래된 건물로 매도자는 20.10월에 52.5억 원에 취득해서 매각했으므로 자본적 이득은 세전기준으로 보유기간 기준 2년이 안된 상태에서 약 90% 상승했습니다.

위에 언급한 것처럼 먼저 논현동 240-11 토지 개별공시지가를 구하면, 작년 2021년 기준으로 약 24억 5천만 원이며, 2022년 건물 시가표준액을 조회해보면 4억 2천만 원이 조금 넘습니다. 입력 수치는 백만 원 단위에서 약간의 오차가 발생할 수 있습니다. 작년까지 토지 및 건물 과세표준액은 공정시장 가액비율이 70%인데, 새 정부는 공정시장가액비율을 주택은 정상화시키겠다고 하는데, 비주거용 건물은 어떻게 조정이 될지 추이를 지켜봐야 될 것 같습니다.

건축물분 재산세 구성 세목은 건물 재산세와 건물에 부가되는 부가세 성격인 지방교육세+도시지역분 재산세+지역자원시설세로 구성됩니다. 신축한 지 오래된 건축물은 시가표준액이 낮기에 건물 재산세는 건물 가치(매매시세)에 비해 비중이 낮습니다. 엑셀 파일로 첨부된 재산세 계산기로는 2022년 건물분 재산세는 약 163만 원으로 산출이 됩니다.

건물분 재산세(구성항목)

건물 재산세(건축물과. 표*0.25%)
지방교육세(건물 재산세*20%)
도시계획세(재산세 과. 표*0.14%)
지역자원시설세(재산세 과. 표*0.12%-27,700)

토지분 재산세 구성 세목은 토지 재산세+지방교육세+도시계획세로 구성되며, 지방교육세와 도시계획세는 토지 재산세에 부가되는 부가세 성격입니다. 지역자원 시설세는 토지분에는 포함되지 않습니다. 엑셀 파일로 첨부된 재산세 계산기로는 2022 개별 공시지가가 아직 발표전이므로, 2021년 기준 토지분 재산세는 약 918만 원으로 산출이 됩니다.

토지분 재산세(구성항목)

토지 재산세(과. 표 구간별 요율-누진공제액)
지방교육세(토지 재산세*20%)
도시계획세(재산세 과. 표*0.14%)

논현동 240-11 상가건물 재산세는 토지분, 건물분 포함해서 엑셀 양식 함수 서식상 약 1억 1천만 원이 조금 못 미치게 나왔습니다. 건물 임대사업 경험이 많은 투자가들은 통상 년간 임대수입 12개월분 중에서 약 1달치를 보유 세금으로 수익에서 공제한다고 합니다. 물론 건물 임대료 수준에 따라서 개별성이 강하므로, 실제 보유비용(재산세)은 추가로 좀 더 발생하거나 덜 발생할 수도 있습니다.

종합부동산세는 토지 개별공시지가가 80억 원을 초과되면 부과가 되므로, 이 사례는 토지 개별공시지가가 80억 원 이하이므로 예외로 봅니다. 간단한 내용이지만, 엑셀 서식을 설명하다 보니, 다소 내용이 길었습니다. 건물 재산세를 정확하게 파악하고 싶은 분들은 구청 담당 공무원이나 지정 세무사를 통해서 구체적으로 자문을 받으시길 추천해드립니다.