상가주택 매매, 양도세 계산시 양도가액 안분(주택+상가)방법

상가주택 매매 시 양도가액 안분계산

 

세법에는 겸용주택으로 부르는 상가주택을 매매(양도)할 때 매수자는 실 거래가액 기준으로 취득세를 납부하고, 매도자는 주택분과 상가분에 대한 양도차익에 따라서 양도소득세를 납부해야 합니다. 그런데 주택분과 상가분을 어떻게 나누어 양도가액에서 안분 계산하는 방법에 대해 설명드리겠습니다.

 

상가주택은 상가와 주택으로 구성된 복합건물이므로, 매매로 인한 양도시에 실거래가액(양도가액)에서 주택분과 상가분으로 쪼개서 각각 양도가를 산출해야 최종적으로 양도세를 산출할 수가 있는데, 각각 안분하는 방법에 대한 내용입니다. 집중해주세요!!

 

서초동(1564-7)-상가주택

사례) 서초동 1564-7 한송빌딩(상가주택) 대지 296.9㎡, 연면적 904.22㎡,2종 일반주거지역, 90.11월 준공, 지하 1층/지상 6층 건물, 자주식 주차장, 2021.3월 실거래가 70억 원. 취득가 38.8억 원(2014.12월)....

실제 이 건물은 지상7층까지 있으나,건축대장은 지상6층까지 표기되어 있고,5~6층이 주택이나,7층도 무허가 건축물로 주택으로 사용되었는데, 대장상 자료를 바탕으로 정리해 봅니다. 

먼저 해야 할 일이 있습니다. 국세청 홈택스 홈페이지(건물 기준시가)와 일사편리(지역/서울) 사이트(개별주택 가격)에 접속해 컴퓨터에 띄웁니다. 이유는 아래에 설명되어 있습니다.

복합건물(상가+주택)에 해당되어 안분계산이 필요한 경우 주택(부속토지 포함) 부분은 소득세법 99조 제1항 1호에 규정된 것에 의해 [개별주택 가격]으로, 주택 이외의 건축물과 그 부속토지(상가 부분)는 기준시가를 적용해서 안분계산을 한다라고 명시되어 있습니다.

 

따라서 상가분 건물 기준시가와 개별주택 가격을 알아봐야 하는데, 위에 기재된 2개의 사이트에 접속하면 주택과 상가에 해당하는 가액을 쉽게 계산을 할 수가 있기 때문입니다.

 

 

상가주택(겸용 주택) 양도가 안분계산 공식

 

 

상가 건물가액=양도가액*상가분 [토지 개별공시지가+건물 기준시가액]/상가분 [토지 개별공시지가+건물 기준시가액]+개별주택 가격

 

먼저 상가분에 해당하는 건물 기준시가와 주택에 해당되는 개별 주택 가격이 있는데, 상가분 건물 기준시가를 먼저 계산해봅니다.

 

 

가. 건물(상가분) 기준시가 조회하는 방법

 

1. 국세청 홈택스 사이트 접속

2. 조회/발급 메뉴 클릭

3. 기타 조회 아래 > 맨 아래 기준시가 조회 클릭

4. 건물 기준시가(양도) 선택

 

4번까지 진행하면 아래와 같은 화면으로 변경된 것을 알 수가 있습니다. 신축년도와 상가에 해당되는 건물면적(연면적-주택 면적)을 입력하고, 신축년도와 취득 연도와 양도 연도도 각각 선택을 합니다.

상가분-기준시가계산

건물구조는 서초동 1564- 7 건축물대장에 기재된 철근콘크리트조에 해당되는 부분을 선택하고, 대장을 기준으로 취득 당시와 양도 당시의 건물용도를 선택해줍니다. 마지막으로 취득할 때의 연도에 해당되는 토지 개별공시지가(제곱미터)와 양도할 때 토지 개별공시지가(제곱미터)를 직접 입력해주고, 아래의 "기준시가 계산하기" 버튼을 눌러주면 양도 시 건물 기준시가 금액이 보입니다.

 

상가분-기준시가-계산값

위에 건물분 양도가액 공식을 다시 불러옵니다.

 

상가 건물가액=양도가액*상가분 [토지 개별공시지가+건물 기준시가액]/상가분 [토지 개별공시지가+건물 기준시가액]+개별주택 가격을 정리하면 아래와 같은데요.

 

상가 건물가액=70억 원* 상가분 [토지 개별공시지가+ 333,806,510원]/상가분 [토지 개별공시지가+333,806,510원]+개별주택 가격

 

 

 

나. 개별주택가격,개별공시지가 조회방법

 

상가에 해당되는 토지 개별공시지가와 주택에 해당되는 개별주택 가격을 구하기 위해서 일사편리(서울) 사이트에 접속합니다. 이후 부동산 종합정보 왼쪽에 [개별주택 가격]을 선택하고, 구해야 할 부동산 소재지를 입력해주면 아래와 같이 개별주택 가격이 보이고, 개별공시지가도 왼쪽 메뉴로 선택해서 확인하면 되는 것입니다.

 

개별주택가격-조회화면

2021년 양도분에 해당되는 개별주택 가격이 528,000,000원이며, 왼편에 주택에 해당되는 대지면적과 주택 연면적이 기재되어 있는데요. 역산을 한다면 전체 면적에서 주택면적을 빼주면 상가분에 해당되는 면적을 구할 수 있는 거죠. 따라서 상가분에 해당되는 대지면적은 (전체 296.9제곱미터-57.06제곱미터)= 239.84제곱미터이며, 상가에 해당되는 건물 연면적은 (904.22제곱미터-173.79제곱미터)=730.43제곱미터입니다.

 

2021년 해당되는 개별공시지가는 제곱미터당 10,400,000원입니다. 상가분에 해당되는 토지 개별공시지가는 239.84*10,400,000원=2,494,336,000원

 

상가 건물가액=70억 원* 상가분 [2,494,336,000+ 333,806,510원]/상가분 [2,494,336,000+333,806,510원]+528,000,000원

 

상가 건물가액=양도가 70억 원* 상가분 기준시가[2,831,142,510원]/상가분 기준시가[2,831,142,510원]+528,000,000 =양도가 70억 원 * [2,831,142,510원]/3,359,142,510원=5,899,719,202원

 

주택 건물가액=7,000,000,000원-상가 건물가액(5,899,719,202)= 약 11억 원

 

조금 복잡한 내용인데, 풀어서 정리하자니, 글이 길어져서 지루하게 보입니다. 양도소득세는 양도가액(70억 원)에서 취득가액(38.8억 원)-필요경비(취득세, 법무사 비용, 취득, 양도 중개보수, 기타 경비)를 공제하고, 1 주택자인 경우는 보유기간에 따라서 최대 80% 장기보유 특별공제가 적용되고, 상가는 보유기간에 따라 최대 30%가 적용됩니다.

 

주택가액은 올해부터 고가주택기준이 12억원으로 상향되었고, 1주택자라면 주택분이 12억원 이하라면 양도세는 비과세되고, 상가분은 주택과 상가의 면적 관계없이 과세가 된다고 보시면 됩니다.

 

고가 상가주택(겸용주택) 양도세 비과세 조건 변경(22.1.1 양도분)

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