서초동1550-12 엔코아타워 빌딩(건물) 매매사례[거래가116억원]

서초동 1550-12 엔코아 타워 빌딩 매매사례

 

2호선 라인인 서초역과 교대역 사이에 도보로 5분 거리에 위치해 있는 2012년에 준공했고, 이면도로 6미터, 6미터 코너에 자리했고, 건물 외형이 독특한 서초동 1550-12 엔코어타워 빌딩이 지난 2022.2월 하순에 대지면적(115.9py) 기준해서 1py당 1억 원인 116억 원에 실거래가 신고가 되었습니다.

 

서초동-엔코아타워-빌딩사진

 

엔코어 타워는 이쪽 라인에 걸어가 보신 분들은 아시겠지만, 건물 외형이 독특해서 한 번쯤 쳐다봤을 그런 건물로, 오래전에 단독주택이 있던 자리를 법인이 매입해서 회사 사옥으로 건물을 신축을 해서, 완공한 후에 IT업체가 입주를 했다가 기업 인수합병 절차를 거쳐서 거래가 이루어졌고 그 후에도 여러 번 손바뀜이 있었던 건물입니다.

엔코아 타워는 지난 2019.4월에 등기상 77억 원에 내부거래? 실거래가 신고가 되었고, 올해 2월 말에 116억 원에 주변 시세이 비해 저렴하게 매각이 이루어진 것 같습니다. 저렴하게 매각이 되었다는 기준은 콘크리트조 구조의 건물 수명은 통상 100년으로 보는데, 실제로는 건물 구조안전문제나 노후한 외형 모습으로 재건축을 주로 하는데, 실무에서 신축한 지 10년 된 건물이면 아주 양호한 건물로 보고, 최근 건축비가 많이 상승했기 때문에 신축보다는 기존 건물 가치에 대한 메리트와 건물 외관의 차별화적인 특수성 등을 감안했을 때 매입 가격은 아주 합리적으로 보입니다.

이면도로에 위치한 빌딩이라도 타인의 빌딩과 차별화적인 요소도 미래 시대에는 아주 중요한 트렌드라고 볼 수 있겠습니다. 외부 고객이나 바이어가 회사를 방문을 하고, 지나가는 행인이 봤을 때도 눈이 가는 건물은 그 자체로 가시성 있는 건축물로 존재가치가 분명 있을 겁니다.

 

엔코아타워-층별내역

서초동 엔코아 타워 건축물대장 층별내역인데, 대장상의 건축면적은 220제곱미터가 넘게 기재되어 있지만, 층별 내역은 가장 넓은 지상층의 면적이 4층으로 161제곱미터이며, 건물이 라운드하게 둥근 외관 특성상으로 3,4층이 가장 넓어보이긴 하지만, 층별내역의 면적과 건축면적은 60제곱미터 정도 차이가 나는것 같습니다.  

서초동 1550-12 엔코아타워 거래된 빌딩 매매 사례를 요약한 그림인데, 2019.4월 중순에 77억 원에 실거래가 신고가 되었고, 이후 3년이 안된 시점에 116억 원에 거래가 된 것입니다. 그런데 서초, 강남지역의 건물과 꼬마빌딩을 포함한 빌딩 거래시세는 지역별로 약간의 차이가 있지만 최근 2~3년 동안 거의 2배 정도 상승했다고 보시면 됩니다.

과거 거래 사례는 타인을 통한 거래보다는 내부거래에 가깝게 보이는데, 이번 거래는 국토부 실거래가 공개시스템에는 중개거래로 표시되었는데, 아무튼 필자 사견으로는 신축한 지 10년 정도 된 가시성 있고, 외관이 독특하면서 잘 지은 건물로 사옥으로 사용하기에 최적의 건물이 다소 저렴하게 합리적인 가격대에 거래가 되었다고 보입니다. 

 

건물을 처음 투자하시거나 알아보는 초보분들에는 공시지가 총가와 매매가 비율을 따져보는 경우도 있지만, 최근 지역별 공시지가가 가파르게 상승했고, 위 자료는 2021년 공시지가 자료임에도 불구하고, 매가 대비 단순 토지가율은 2.8배(건물시가표준액 포함하면 약 2.2배) 수준으로 서초강남권 3배가 넘는것과 비교했을때 저렴한편이며, 또한 건물시가표준액10억원을 포함하면 약2.2배 수준으로 저렴한 편이긴 합니다.

다만, 거래가와 토지 개별공시지가 총가 비율은 초창기 때 그 지역의 거래시세를 잘 모르거나 할 때 접근방법이지 요즘처럼 정보가 많이 오픈되어 있는 시기에는 그냥 참고만 하면 되는 요소입니다. 따라서 개별성이 강한 건물이나 빌딩을 투자할 때는 토지 시세는 기본이고 주변 상권이나 임대료 수준까지 함께 파악해서 성공적인 투자를 해야 할 것입니다.