건물 용도변경 허가사항, 신고사항, 9개 시설군(용도분류 29개)
길거리를 걷다 보면 다양한 디자인을 뽐내는 수많은 건물이 눈에 보이는데요. 수많은 건물에는 제 각각 쓰임새를 나타내는 건물 용도라는 이름으로 건축물대장이라는 문서에 기록이 되어있는데, 흔히 건물의 쓰임새를 나타내는 건물용도의 종류와 동일한 용도를 묶어주는 7가지 시설군, 건물용도를 변경해야 될 때 절차상 과정을 살펴보겠습니다.
먼저 개별성이 강한 부동산 종목중에서 대표적으로 건물이 있습니다. 서로 다른 토지 위에 지어진 건축물이 많은데, 각각의 건물은 고유의 영역이 존재하고 있습니다. 건물 임대사업을 하는 건물주가 대기업 프랜차이져 업체인 커피숍을 유치하고 싶다고 해서, 그냥 임대를 할 수가 있는 게 아닙니다.
소유하고 있는 건물의 용도가 임차 업종에 맞게 정리가 되어야 하는거죠. 건물에 들어가 영업하고 있는 수많은 업체들은 이른바 건축법과 다른 법령에 의해 각각 적용을 받아 아무런 문제가 없을 때 합법적인 영업행위를 한다고 보시면 되겠습니다. 간혹 허가를 받지 않고 무허가로 영업하는 업종도 존재하기도 합니다.
건물 시설군,건물 용도의 분류(29가지)
무수히 많은 건물에는 각각 용도가 별도로 존재하고 있는데, 건물의 용도는 총 29가지가 있습니다. 건물을 신축할 수 있거나 농산물을 생산하거나, 개발이 묶여있거나 등의 토지의 용도는 총 28가지로 건물용도가 하나가 더 많습니다. 건물을 용도는 총 29가지이지만, 동일한 용도로 묶어주는 시설군이 존재하는데, 건물의 시설군은 위험도나 환경기준에 따라서 제1군 자동차 관련 시설 군부터 제9군 그 밖의 시설군까지 있는데요.
시설군으로 순서대로 나열하면 자동차관련시설군>산업등 시설군> 전기통신 시설군> 문화집회 시설군> 영업시설군> 교육 및 복지시설군> 근린생활 시설군> 주거 업무 시설군>그 밖의 시설군 순으로 정리되어 있습니다. 각 시설군에는 동일한 용도가 묶여있고요.
건물의 용도를 변경하거나 할 때 먼저 기준으로 보는 것은 각각의 용도가 해당하는 시설군의 순서가 중요한데, 제1군으로 가까워질수록 상위 시설군으로 보고, 제1군에서 내려갈수록 하위시설군으로 보시면 됩니다. 핵심은 상위시설군에서 하위시설군으로 건물용도가 내려가게 되면 용도변경 신고사항이며, 하위시설군에서 상위시설군으로 올라가면 용도변경 허가사항이 되며, 허가사항, 신고사항, 신청사항 순으로 절차가 복잡하거나 어렵기도 합니다.
예를 들어서 지상 5층 규모의 상가주택 건물이 있는데, 1~2층은 근린생활시설이고, 3층이 주택인데, 핫한 지역으로 변모함에 따라서 유동인구가 증가해서 주택이 아닌 노래방이나 술집을 유치하고 싶다면, 건축물 용도를 주택에서 근린생활시설로 용도를 변경을 해주어야 합니다. 시설군으로 본다면 8군 주거, 업무시설군에서 7군 근린생활시설군으로 상위로 올라가기 때문에 용도변경 허가사항에 해당되므로 요건을 갖추어 건물 용도변경 허가신청을 해주어야 하는 거죠.
건물 용도변경 절차 순서(허가사항,신고사항)
- 건축물 용도 확인
- 변경하려는 업종 용도확인
- 용도변경 가능 여부 체크, 도서작성
- 용도변경 허가신청 또는 신고 신청
- 공사 착수(소방설비, 장애인시설 등 필요한 경우)
- 사용승인 도서 작성 및 사용승인 신청
- 관할 관청의 사용승인 검토, 현장 확인
- 사용승인서 발급, 건축물대장 변경
건물 용도변경 절차는 다음과 같습니다. 먼저 건물의 쓰임새를 나타내는 건축물대장(서류) 용도가 어떻게 기록이 되어있는지 육안으로 확인해야 됩니다. 변경하려는 용도는 건축법 시행령 별표1에 해당되는 내용으로 위에서 언급했듯이 29가지로 구성되어 있습니다. 건축법에 의해 용도변경한 건축물인지 타법령에 의해 용도 제한은 없는지, 지구단위계획구역에 의해 행위제한은 없는지..등등 여러가지로 체크해야 할 사항인데, 전문가인 건축사를 통해서 우선 검토하는게 필요합니다.
용도변경이 가능한 건축물이면 유치하려는 업종에 맞게 용도변경 허가사항인지 신고사항인지 신청사항인지 확인하고 시,군,구청에 신고서를 접수해야 합니다. 용도변경을 할려는 해당 건축물에 특정 층이나 공간에 설비가 필요한 경우(소방설비, 장애인시설 필요 시등 등) 공사를 착수해야 합니다. 공사가 완료되면 사용승인 도서를 작성하고 사용승인을 관공서에 신청해야 합니다. 관할 관청은 사용승인을 서류로 우선 검토하고, 현장 확인을 합니다. 문제가 없다면 관할 관청에서 용도 변경하려는 해당 층이나 특정 공간에 대해 사용승인서를 발급하고, 건축물대장에 층별 현황을 표시 변경하게 되는 것입니다.
건물 용도변경 절차시 체크사항 6가지
건축물의 용도는 건축물대장을 통해서 확인할 수가 있는데, 토지 용도가 일반주거지역 대지위에 존재하는 건축물이 중대형 빌딩이 아니라면 용도가 크게 3가지로 해당이 됩니다. 주거시설이나, 업무시설, 근린생활시설로 나뉘는데, 건축법 이외 다른 법령에 의해 검토해야 할 사항이 있습니다. 건축법상 아무 문제가 없더라도, 주차장법, 하수도법, 소방법, 국계법, 지구단위계획에 따른 행위 제한 등 한두 가지가 아니라서 꼼꼼한 주의가 필요합니다.
- 소방법에 의한 소방설비
- 주차장법에 의한 주차장(대수) 확보
- 하수도법에 의한 정화조 용량
- 건축법(위반건축물, 직통계단 규정)
- 국계법에 의한 건물용도 행위제한
- 지구단위계획에 따른 용도의 행위제한
최근 화재사고가 많이 발생함에 따라서 소방법이 대폭 강화되고 있어서 다중이용시설이라면 이 부분은 철저하게 체크해야 하며, 가장 기본적으로 용도가 변경됨에 따라서 해당 시설군의 주차장 확보 규모도 따져봐야 하며, 업종에 따른 정화조 용량도 건축대장을 통해 확인해야 합니다. 그리고 건축대장상 위반건축물로 등재가 되어 있으면, 업종에 따라서 해제가 되어야 용도변경이 가능하고, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국계법)에 따른 행위제한이 없는지, 지구단위계획구역에 해당되면 이에 따라 건물 용도의 행위제한 즉, 용도변경에 제한이 없는지도 따져봐야 합니다.
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